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争议不断的2025年《都市更新法案》（简称都更法，Urban Renewal Act）除了有多个非政府组织反对，朝野包括来自马华以及公正党部分国会议员，也和国盟一起呼吁撤回法案。
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究竟什么是《都市更新法案》，为何在民间引起担忧，甚至就连朝野都有拒绝声浪？本期《热点话你知》带您一探究竟。
1. 为什么政府推出《都更法》？
多年来，我国一直面临着老旧公寓电线故障、基础设施过时和维护不当的挑战。
地方政府常常缺乏资金和权力启动重大升级，导致居民在安全问题和有限选择之间左右为难。
这部法案包含了更明确的土地征用流程、受影响业主和租户的补偿机制、设立城市更新基金以支持融资等等，为重新开发和振兴老旧社区，以及破旧公寓提供了一套全面的框架。
如果这部法案通过，联邦和州政府将有权重建整个区域，而不仅仅是单个建筑。
2.什么是《都市更新法案》？
这部法案为老旧城市区域的重新开发、再生或振兴设定了法律路径。
它规定了如何将老旧建筑和社区宣布为“城市更新区”，如何选定开发商，以及如何与受影响的居民和业主进行咨询、补偿和安置。
它还设立了联邦和州执行委员会，负责监督项目、批准开发商、跟踪进展，并提供激励措施以确保项目可行。
3.《都市更新法案》的核心内容：
- 同意门槛：30年以下建筑需80%业主同意（此前门槛为100%业主同意）；30年以上建筑需75%业主同意；不安全或废弃的建筑，需51%业主同意，即可启动都是更新项目。
- 更新区域的声明：州政府和联邦直辖区部长可通过宪报，将任何地区指定为“城市更新区”，之后，经批准的开发商必须在 24 个月内动工。
- 对居民的保障：该法案要求，业主所获得的新单位，在任何方面都不得低于他们原本拥有的单位，包括不能比原单位便宜或小。他们也有权选择继续留在重建后的区域，以及了解项目的进展情况。
- 检查和调解：联邦和州城市更新调解委员会将由城市规划师、律师、社会学家和项目经理组成，旨在保护居民的利益并调解争议。成员必须声明任何可能的利益冲突。
- 开发商要求：开发商必须与受影响居民进行咨询，按照规定的同意门槛获得同意，并委托专业检查报告。他们还需解决废弃、管理不善或不安全建筑的问题。
4.业主会得到什么？
政府承诺，受影响业主将获得“一换一”及“土地权益不变”的保障。
根据房地部长倪可敏日前针对《都更法》出席对话会时指出，法案阐明原屋主将依据“一屋换一屋”的原则获得新单位，并享有“房子更大”的保障。
他举例，如果原屋面积为400平方尺、市值4万令吉，那么翻新后可获分配750平方尺、价值更高的新单位。赔偿基准以现有市价计算，而非当年的购屋价。
他说，相较于1960年土地征用法令只能按原价赔偿，《都市更新法案》实施后，屋主的权益将大幅提升，房产价值也随之增加。
至于翻新后的土地地契性质将维持不变——即永久地契仍是永久地契，99年地契仍旧保持99年，新房地址也将保留在原址，屋主不用担心被逼迁至他处。
5.谁为都市更新项目买单？
房地部长倪可敏昨日（8月27日）透过国会书面答复表明，城市翻新的费用不会动用政府资金，而是由发展商一力承担。
6.人们在担心什么？
这部法案最大的争议点在于，重建项目的业主同意门槛从100%降低至80%，以致麻坡国会议员赛沙迪将其称为“抢夺房屋法案”，令发展商获益。
换句话说，现行规定要求政府必须获得100%业主同意才能进行旧楼翻新，然而，根据这部《都市更新法案》，只需获得80%的业主同意即可启动翻新工程，有多数强迫少数之嫌，“变相逼迁”那些不同意的业主。
反对党则认为，这部法案将边缘化某些群体，特别是低收入群体。
伊党古邦阁亮国会议员端依布拉欣认为，政府图谋不轨，想要把贫穷的巫印裔从都市地区驱逐，让特定种族垄断。
争议：马来甘榜在重建中消失、房产税和维护费用上升负担不起......
于2008年至2012年期间担任八打灵再也市议员的麦权荣则担心，马来甘榜可能会在城市重建中消失，就像新加坡政府过去推行的城市现代化政策所导致的情况一样。
尽管政府承诺“一换一”，而且新屋会更大更值钱，但有专家对此却感到担忧，因为这只涵盖了房产本身的成本，但未来的房屋税和维护费用，业主不一定负担得起。
据《马来邮报》报道，玛拉工艺大学建筑、规划与测量学院院长贾玛伦莱利阿卜杜拉（Jamalunlaili Abdullah）教授问道：“是的，人们可能会拥有更大、更好的房子。但他们以后能负担得起房产税和维护费用吗？”
“房产税将会上涨，因为这项税务是根据该地区房产的价值征收的。重建完成后，该地区的房产价值将会上涨。”
贾马伦莱利表示，该法案是正面的，但仍需要为业主，特别是低收入阶层的业主提供一些保障措施。
“人们需要这种保证，即在房屋重建后，他们仍然能够负担得起住房，而且这种保证应该是长期的——即在未来 10 到 20 年内。”
7.《都市更新法》的最新进展？
《都更法》已在今天的国会下议院会议上完成二读程序，但具体辩论与投票表决已推延至10月国会才能展开。
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